Можно ли заключать договор аренды с несовершеннолетним арендатором

Все, что нужно знать о несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

Можно ли заключать договор аренды с несовершеннолетним арендатором

2018-10-18T13:08Z

2018-10-18T15:26Z

https://realty.ria.ru/20181018/1530956771.html

https://cdn24.img.ria.ru/images/153095/65/1530956547_0:160:3072:1888_1036x0_80_0_0_31a102fa8eb4d29a0756e76dce445f.jpg

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Недвижимость РИА Новости

https://cdn22.img.ria.ru/i/export/realty/logo.png

Сделки с недвижимостью совершают не только взрослые, но и те, кто еще не достиг совершеннолетия. Сайт «РИА Недвижимость» спросил экспертов об особенностях купли, аренды и продажи жилья несовершеннолетними.

Материал подготовлен при участии: агентства недвижимости «Бон Тон», адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры», московской коллегии адвокатов «Арбат», управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой и юриста федерального портала о недвижимости Move.ru Александра Шарапова.

В ситуации, когда граждане сдают квартиру в наём, эксперты рекомендуют делать временную регистрацию арендаторов на основании договора аренды помещения. В такой ситуации проблем при дальнейшей продаже квартиры не возникнет.

Добровольное снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего до 14 лет осуществляют его законные представители. По достижении 14 лет несовершеннолетний подает заявление лично с согласия законного представителя.

В случае если собственник зарегистрировал несовершеннолетнего ребенка на постоянной основе (по месту жительства), после чего несовершеннолетний (его законные представители) отказываются добровольно снимать несовершеннолетнего с учета по указанном адресу, собственник квартиры может в судебном порядке потребовать снятия их с регистрационного учета.

Гражданским кодексом РФ предусмотрен своеобразный механизм защиты для арендаторов помещений, вне зависимости от их правового статуса — юридическое или физическое лицо и типа помещений.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Данная норма обеспечивает стабильность правового положения арендатора, который может рассчитывать на использование арендованного имущества на прежних условиях на протяжении оговоренного срока независимо от того, сменился арендодатель или нет.

Следовательно, продажа квартиры проходит по общим правилам для такого типа сделок, а наличие в квартире арендаторов никаким образом не осложняет данный процесс в документальном плане.

Иная картина складывается, если арендодателем и арендатором в договоре предусмотрено условие о расторжении договора в случае перемены собственника.

В таком случае, если арендодатель уклоняется от исполнения своих обязанностей по договору, новый собственник вправе обратиться в суд о принудительном прекращении регистрации по месту нахождения.

Однако каждый такой случай имеет очень много нюансов и подводных камней, и рассматривать их в комплексе не представляется возможным.

При приватизации квартиры эксперты всегда советуют выделять долю несовершеннолетним детям. Хотя многие продавцы считают иначе. Для того чтобы не связываться с органами опеки, некоторые специально выписывают детей к родственникам, оформляя долю в приватизированном жилье только на взрослых. В таком случае при продаже им не нужно дополнительных разрешений.

Как отмечают риелторы, своим клиентам они не советуют приобретать такую недвижимость. Дело в том, что выписанные до приватизации дети могут через суд потребовать от покупателя возместить им стоимость их доли, которую им не выделили родители.

И самое главное — в отношении таких дел фактически нет искового срока давности. Гражданин, права которого были ущемлены, может потребовать компенсации и в 25, и в 45, и в 75 лет. Жизнь «на пороховой бочке» мало кого устроит.

Поэтому лучше потратить время и силы на получение разрешения органов опеки, чем давать значительный дисконт за возможные риски нового собственника.

Ситуация, когда без ведома органов опеки и попечительства, квартира, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, приватизируется без оформления на него доли, маловероятна.

Сделка по сдаче в аренду недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний, невозможна без согласия органов опеки и попечительства. Родители не могут самостоятельно сдать собственность ребенка в аренду, в безвозмездное пользование или в залог.

При согласовании договора аренды в органах опеки и попечительства предполагается, что родители (опекуны) должны будут согласовать условия сдачи в аренду недвижимости, а также условия получения арендной платы несовершеннолетним.

Чаще всего, в таких ситуациях орган опеки обязывает открыть специальный счет на имя несовершеннолетнего, на который будут поступать денежные средства.

Обналичить их он сможет, только достигнув совершеннолетия, до этого времени деньги будут «заморожены», родители получить доступ к ним также не смогут (это объясняется условиями специального счета).

Продать недвижимость, которой владеет несовершеннолетний, можно, получив разрешение органов опеки. Причем вполне вероятно, что они попросят «заморозить» перечисленные от покупателя средства на специальном счете, который будет раскрыт ребенку по достижению им 18 лет.

Поэтому большого смысла продавать такое жилье нет. В качестве альтернативы органы опеки могут попросить выделить ребенку еще большую долю в новой квартире. Иными словами, просто потратить деньги родителям не удастся.

Придется либо купить новое жилье, либо «заморозить» деньги, что с учетом текущей инфляции будет даже убыточно.

Действующее законодательство допускает продажу недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему. Однако содержит в себе ряд особенностей и ограничений при их совершении.

Так, до наступления совершеннолетия самостоятельно проводить сделки с жильем невозможно.

Для продажи требуется письменное разрешение родителей, усыновителя или опекунов, даже если вся квартира полностью принадлежит несовершеннолетнему.

Есть и исключения, когда несовершеннолетний с 16 лет через суд может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью, если его признают дееспособным, к примеру, при вступлении в брак или рождении ребенка.

Для получения разрешения законные представители ребенка должны обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства, где можно будет запросить полный перечень документов и проконсультироваться по конкретной ситуации (к примеру, если в результате продажи недвижимости семья планирует переезд в другой город).

Орган опеки и попечительства рассматривает заявление, руководствуясь исключительно интересами несовершеннолетнего, и выдает решение или мотивированный отказ. При этом законом не регламентирован перечень конкретных оснований, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки. Отказ может быть обжалован заявителями в суде.

Вне зависимости от возраста ребенка, для проведения сделки требуется одобрение органов опеки и попечительства. Для них родители или опекуны должны предоставить доказательство того, что условия жизни несовершеннолетнего будут как минимум не ухудшены в результате продажи жилья. Без разрешения органов опеки сделка в дальнейшем может быть признана недействительной.

Увы, не всегда удается доказать, что в результате продажи старой квартиры условия проживания ребенка улучшатся.

В таком случае обычно собственники выделяют альтернативную по площади долю в квартире родственников, например, бабушки или дедушки, чтобы получить разрешение.

Такой прием используется, когда семья переезжает в квартиру меньшей площади, но, например, с лучшей локацией. Однако, как показывает практика, органы опеки в первую очередь ориентируются на сухие цифры.

Недвижимость, в которой находятся несовершеннолетние, можно продать, если покупатель готов приобрести квартиру с зарегистрированными лицами, что будет отражено в договоре.

В случае проведения альтернативной сделки в договоре прописываются условия и сроки выписки.

Если речь идет о простой купле-продаже, то покупатель может попросить продавцов вместе с другими пользователями сняться с регистрационного учета до сделки. Подтверждением этому будет выписка из домовой книги.

Также покупателю стоит удостовериться, есть ли жилье по иному адресу, куда могут прописаться жильцы после снятия с регистрации.

Переход права собственности на квартиру является основанием для прекращения права пользования со стороны собственников. Прежний владелец уже не имеет права пользоваться квартирой и проживать в ней.

Но при этом есть ситуации, когда пользователя нельзя выписать из квартиры, потому что он приобрел право пожизненного пользования, например, в случае отказа от приватизации. Поэтому все моменты нужно выяснять заблаговременно перед сделкой.

В Гражданском кодексе РФ несовершеннолетние подразделяются на две категории — несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет.

Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок. В первом случае за детей расписываются родители или же законные представители ребенка. Во втором варианте подросток самостоятельно подписывает все документы.

Однако все действия должны проходить с письменного согласия родителей несовершеннолетнего.

СделкиПокупкаПродажаАрендаНедвижимостьЖильеРоссияF.A.Q. — ПолезноеПолезное

Источник: https://realty.ria.ru/20181018/1530956771.html

Юридическая шпаргалка. Как заключить договор аренды и кто должен платить налог?

Можно ли заключать договор аренды с несовершеннолетним арендатором

Рынок аренды в Беларуси долго был неконтролируемым сегментом. Однако навели порядок и здесь — заставили арендодателей платить налоги за оказываемые услуги. Не все и не сразу пришли «с повинной» в налоговую и рассказали, какое жилье, кому и за сколько сдают.

Однако со временем как арендодатели, так арендаторы оценили преимущества законных договорных отношений. В этой юридической шпаргалке мы поговорим о том, как заключить договор аренды и какие он несет в себе преимущества.

Помог нам в этом, как всегда, юрист, директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня.

Моя рекомендация для всех — платить налоги, как и заключать договор. Любые правовые отношения нуждаются в соответствующем регулировании и закреплении.

Не заключив договор, наймодатель может в любой момент просто выселить арендатора, который в такой ситуации абсолютно бесправен.

Или арендатор может нанести вред квартире и съехать, и арендодатель ничего не сможет никому предъявить. Имея на руках договор найма, все защищены.

Основной документ, которым регулируется договор найма жилого помещения (так юридически верно называется договор аренды жилья), — это Жилищный кодекс Республики Беларусь, где и содержатся основные нормы, требования к договору найма. В статье 49 подробно расписаны общие положения о договоре найма жилого помещения, какие права есть у наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендатора).

Арендованным объектом может быть как жилой дом, квартира, так и комната и ее часть. Есть нюанс с частью комнаты. Она может быть предметом договора найма только частного жилищного фонда. Часть комнаты государственного жилищного фонда сдать нельзя.

Договор найма заключается в письменной форме и регистрируется в расчетно-справочных центрах в Минске и в администрации города в других населенных пунктах Беларуси. В статье 52 жилищного кодекса «Заключение и регистрация договоров найма жилых помещений» это подробно расписано:

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе, за исключением случая, предусмотренного частью третьей настоящего пункта.

2.

От имени несовершеннолетних граждан (за исключением эмансипированных или вступивших в брак), а также граждан, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности судом, договор найма жилого помещения заключают их законные представители.

3. Договор найма жилого помещения составляется в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, второй — у нанимателя, третий — в районном, городском, поселковом, сельском исполнительных комитетах, местной администрации района в городе, зарегистрировавших этот договор.

4. Районные, городские, поселковые, сельские исполнительные комитеты, местные администрации районов в городах регистрируют договоры найма жилых помещений в книге регистрации договоров найма жилых помещений государственного и частного жилищных фондов.

5. Форма и порядок ведения и хранения книги регистрации договоров найма жилых помещений государственного и частного жилищных фондов устанавливаются Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь.

Я бы рекомендовал наймодателю (арендодателю) и нанимателю обязательно четко прописывать в договоре, какое помещение и в каком состоянии сдается, что в нем было, а чего не было. Чтобы потом не было споров и вопросов, если мебель или ремонт были испорчены или если ремонта не было, а арендодатель говорит, что был.

Конечно, налог должен платить наймодатель (арендодатель). Если доход от сдачи внаем квартиры превышает Br5555 деноминированных рублей в год, то ставки подоходного налога устанавливаются Особенной частью Налогового кодекса. Если не превышает, то ставки устанавливаются Решением Минского городского Совета депутатов от 29.03.2016 № 189 (для Минска).

Итак, пройдемся по налоговым ставкам, которые зависят от экономико-планировочных зон.

Для жилых помещений ставки варьируются от BYN16 доBYN27,5в месяц за каждую сдаваемую жилую комнату в зависимости от вида экономической зоны.

Налог на нежилые помещения — BYN6−9, железобетонный или кирпичный гараж — от BYN10,5 до BYN11,5, другие нежилые помещения (за 1 кв. м) — BYN2,5−4,5.

Да, расторгнуть договор найма можно по соглашению сторон, если они выполнили свои обязательства. Для этого изучим статью 61 Жилищного кодекса «Расторжение договора найма жилого помещения»:

1. Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время в соответствии с настоящим Кодексом после исполнения своих обязательств перед наймодателем.

2.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут при нарушении существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи, а также в случае, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, граждане, которым нанимателем предоставлено право владения и пользования жилым помещением на основании договора поднайма жилого помещения, систематически (три и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований настоящего Кодекса, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.

3. При расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

Требование о расторжении договора найма жилого помещения может быть заявлено в суд только по истечении установленного частью первой настоящего пункта срока в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение.

Если квартира уже продана, то договор аренды автоматически не прекращает свое действие. Однако новый собственник вправе принять решение о расторжении договора найма на основании перехода прав собственности на жилое помещение, но он обязан предупредить об этом нанимателя не менее чем за один месяц.

Материал подготовлен при экспертной поддержкеПавла Астапени, юриста и директора агентства недвижимости «Эксперт».

Источник: https://realt.by/news/article/18665/

Юридические вопросы об аренде квартир

Можно ли заключать договор аренды с несовершеннолетним арендатором

Как арендатору избежать неожиданного повышения платы за аренду, посещения квартиры владельцем в отсутствие арендодателя? Как правильно хозяину квартиры урегулировать отношения с жильцами? О правах и обязанностях нанимателя и арендодателя поговорим далее.

Согласно законодательству Украины частное лицо должно заключить с хозяином квартиры договор найма, а юридическое лицо – договор аренды.

Таким образом, гражданин не может арендовать квартиру, а юридическое лицо не может быть нанимателем.

Если же человек заключил договор аренды, суд (если вдруг сложится ситуация, когда без него никак не обойтись) вправе признать его недействительным, а следовательно, нельзя и требовать выполнения условий договора.

Квартиру, принадлежащую гражданину на правах частной собственности, проще сдать внаем, ведь собственники жилья могут вселить и зарегистрировать по месту пребывания или жительства неограниченное число лиц, но только владелец квартиры должен предупредить об этом соседей.

Важно знать, что сдача жилых помещений внаем облагается налогом – 13 % от полученного дохода. Если будет выявлено их сокрытие, придется заплатить штраф, который зависит от суммы, признанной сотрудниками налоговой службы сокрытой.

От налоговых платежей не освобождает ни срок сдачи квартиры внаем, ни отсутствие договора. Кстати, собственник не обязан регистрировать договор с нанимателем, если срок найма менее года, но налоги платить необходимо в любом случае.

Почему договор аренды квартиры нужно заключать?

Договор найма необходим, при возникновении разногласий. Трудно аргументировать свои претензии, если отношения зафиксированы в устной, а не в письменной форме.

К сожалению, причин для их выяснения может быть очень много: от многочисленных визитов арендодателя в квартиру без предупреждения или при отсутствии арендатора, до сдачи квартиры нанимателем в субаренду.

Оформить договор аренды довольно просто: достаточно прибегнуть к помощи агентства недвижимости. Заверение нотариуса для договора не требуется.

Что нужно указать в договоре аренды?

В договоре указываются паспортные данные нанимателя и хозяина квартиры. В предмете договора указывают характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и прочее), правоустанавливающий документ, удостоверяющий, что наниматель имеет дело с хозяином недвижимости. Прописывают права и обязанности сторон, условия оплаты и расторжения договора аренды квартиры, его сроки.

Заключение договора аренды квартиры выгодно больше нанимателю, чем собственнику квартиры.

Ведь именно в этом документе оговариваются многие вопросы: как часто хозяин недвижимости может посещать квартиру, должен ли он предупреждать о своем визите заранее, корректно ли заходить в квартиру, когда там нет жильцов, и т. п.

В период действия договора на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища, а значит, он может требовать от владельца не посещать квартиру без предупреждения, или когда в ней никого нет.

По закону в договоре аренды должны стоять подписи не только нанимателя и наймодателя, но и всех собственников или зарегистрированных в квартире. Также должна быть внесена в договор стоимость одного месяца найма, при этом указывается время, в течение которого арендодатель не вправе ее менять, все залоги и предоплаты, а также пределы ответственности квартиранта.

Права и обязанности нанимателя

Заключив договор аренды, наниматель может пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение оговоренного срока. Наниматель вправе вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия наймодателя.

Наниматель квартиры должен освободить жилое помещение по истечении срока, указанного в договоре, и не имеет права сдавать площадь в субнаем без согласия наймодателя. Он обязан также разрешать хозяину квартиры проверять ее состояние и состояние вещей, которые находятся в собственности владельца.

Наниматель должен своевременно и в должном объеме вносить плату за квартиру, оплачивать междугородные телефонные переговоры и расход электроэнергии, если иное не было оговорено отдельно. Как правило все остальные коммунальные услуги оплачивает собственник жилья.

Права и обязанности наймодателя

Собственник квартиры не имеет права изменять размер платы за жилье в течение действия договора аренды квартиры без согласования с нанимателем. Хозяин квартиры также не может выселить нанимателя до окончания действия договора, кроме случаев, установленных законом Украины.

Обычно в актах приема – передачи указывается, в каком состоянии находится передаваемая квартира и имущество в ней. Особое внимание следует уделить бытовой технике и ценным вещам.

Это необходимо для того, чтобы не возникало конфликтов по поводу повреждений имущества и самой квартиры.

Коротко о расписках

Наниматель передает хозяину квартиры расписку, где указано, какая сумма и за что была передана (необходимо назвать период, за который вносится плата). Владелец жилого помещения удостоверяет, что он принял определенную сумму в качестве платы за конкретный промежуток времени

Источник: https://kvartirant.dp.ua/advokat-o-arende.html

Договор аренды 2019: договор аренды с физ лицом в Украине | Юридическая самооборона

Можно ли заключать договор аренды с несовершеннолетним арендатором

Если вы решили сдать квартиру в аренду, то вам нужно, во-первых, потратить время и силы, чтобы найти подходящего арендатора, во-вторых, правильно оформить с ним договор аренды (найма) жилья. По украинскому законодательству договор между физ лицами обязательно должен быть заключен письменно.

Договор аренды для арендатора (того, кто ищет квартиру)– это гарантия того, что при надлежащем пользовании его не выгонят из квартиры досрочно.

Для арендодателя (того, кто сдаёт квартиру) договор – это залог того, что арендатор будет вовремя платить и возместит ущерб за причиненный имуществу вред (например, если по его вине в квартире случится пожар или зальёт соседей).

Таким образом, подписание договора является важным для обеих сторон, особенно если вы собираетесь заключить его на длительный срок.

Ниже мы расскажем о том, как правильно сдать квартиру и оформить договор.

Поиск арендатора квартиры пошагово

Если вы приняли решение сдавать квартиру, вам для начала нужно предпринять следующие шаги:

  1. определить размер арендной платы, который будет соответствовать состоянию и месторасположению вашей квартиры. Также необходимо учитывать актуальные средние цены по аренде в вашем районе;
  2. сделать качественные фото вашей квартиры в разных ракурсах, которые смогут привлечь арендатора;
  3. разместить рекламные объявления в Интернете на соответствующих сайтах;
  4. провести переговоры с потенциальными арендаторами и провести просмотры квартиры (сколько их будет зависит от того, насколько правильно вы сделали предыдущие шаги).

Если после размещения вами рекламы звонки поступать не будут, значит, вы могли допустить одну из следующих ошибок:

  • неверно определили цену;
  • сделали неудачные фото или недостаточно хорошее описание вашей квартиры;
  • неправильно разместили рекламу.

Должны заметить, что поиск арендатора для квартир даже с хорошим местоположением и ремонтом, является делом, в котором нужны немало времени и терпения. В большинстве случаев этот процесс лучше доверить квалифицированному специалисту, тем более что комиссию в таких случаях платит арендатор, а не владелец квартиры.

То есть при обращении к брокеру вы не тратите денег (за исключением затрат на рекламу, которые и так понесёте при самостоятельном поиске), но зато существенно сэкономите своё время, а порой и нервы при сдаче квартиры в аренду. Если ваша квартира находится в г. Киеве, вы можете прочесть о вышеперечисленных услугах здесь.

После того, как подходящий арендатор будет найден, следующим этапом является подписание договора аренды жилищного помещения.

Особенности договора аренды квартиры 2019 г

При заключении договора аренды с физ лицом нужно принимать во внимание, какие требование установлены законодательством к его форме (устная, письменная, нотариальная), сроку его действия, обязательным условиям, которые должен содержать договор и условиям, которые стороны могут прописать на своё усмотрение.

Договор найма или аренды жилья между физическими лицами может быть заключен в простой письменной форме. Это означает, что заверять его у нотариуса или где-либо регистрировать не нужно.

Исключение составляют договора с дальнейшим выкупом помещения, для которого предусмотрена обязательная нотариальная форма, то есть такой договор подписывается исключительно у нотариуса. Однако арендодателем по такому договору может быть только предприятие, а не физическое лицо, поэтому в данной статье мы его не рассматриваем.

Срок действия договора аренды (найма) жилого помещения

Срок договора аренды квартиры в Украине в 2019 г. вы устанавливаете вместе с арендатором в зависимости от того, на какой период она нужна арендатору и насколько долго вы готовы её сдавать. К примеру, вы можете заключить договор на 1 год с правом продления срока его действия.

Можно ли заключить договор аренды на неопределенный срок?

Вы можете вообще не прописывать срок действия договора, однако в таком случае договор будет автоматически подпадать под норму закона, которая предусматривает срок аренды в 5 лет. Такая длительность практически никого не интересует, поэтому лучше всё-таки урегулировать вопрос о сроках.

Как продлить договор аренды квартиры?

Договор продлевается, как правило, с согласия сторон, то есть для его продления нужно будет каждый раз подписывать к нему дополнение. Альтернативный вариант – предусмотреть автоматическое продление договора, если ни одна из сторон не возражает против этого и не сообщила об этом письменно.

Обязательные условия договора аренды между физическими лицами 2019

К обязательным условиям договора аренды 2019 года относятся:

  1. предмет (какая именно квартира сдаётся в аренду);
  2. размер арендной платы и порядок её внесения;
  3. на какой срок помещение сдаётся в аренду (об этом мы уже писали выше).
  4. то, что помещение относится к жилому фонду и может быть использовано только для проживания в нем.

Это минимальные условия, которые должен содержать даже самый короткий договор.

Однако, как подсказывает наш опыт, таких условий оказывается явно недостаточно, поскольку существует ряд важных вопросов, без согласования которых у вас в дальнейшем могут возникнуть проблемы с арендатором.

К таким условиям относятся такие условия как:

  • Кто и в каком порядке будет оплачивать коммунальные услуги.
  • Кто имеет право вселиться вместе с арендатором.
  • В каком размере арендатор несёт ответственность за просрочку уплаты арендной платы, повреждение квартиры и как это нужно фиксировать.
  • Может ли арендатор прописаться в жилье до окончания срока действия договора.
  • Кто будет проживать в квартире помимо самого арендатора.
  • В каких случаях договор может быть расторгнут досрочно.
  • Как часто владелец жилья может проверять квартиру и должен ли он об этом уведомлять заранее.
  • кто должен делать текущий или капитальный ремонт в квартире.

Договор аренды может содержать и другие важные нюансы, которые не противоречат законодательству, однако перечислить их все в данной статье не представляется возможным.

Можно ли прописаться в квартире на основании договора аренды

Более подробно остановимся на вопросе прописки в арендуемой квартире.

Многих беспокоит вопрос, может ли арендатор прописаться в квартире без ведома хозяина, а также прописать в ней своих несовершеннолетних детей. О том, что договор аренды может быть основанием для прописки, а после окончания – выписки жильца, мы уже говорили в статьях «Как оформить прописку гражданам Украины» и «Как выписаться из квартиры».

Юридически правильно, будет отрицать такую возможность, если договором не предусмотрено право арендатора на прописку в квартире. Однако если вы хотите исключить подобную возможность, то для большей надежности мы бы рекомендовали указывать в договоре на отсутствие такого права у арендатора.

Имеет ли юридическую силу договор аренды квартиры

Даже если вы не декларируете доходы, получаемые с аренды, это не имеет никакого значения для того, чтобы договор имел юридическую силу. В случае нарушения его условий вы как арендодатель имеете право официально защищать свои интересы в суде, в случае его нарушения арендатором. Такими же правами наделяется арендатор.

Однако как показывает практика, более требующими защиты являются интересы именно хозяина квартиры, поскольку передает свою квартиру в пользование, как правило, совершенно посторонним людям.

Кто платит налоги с договора аренды

Налоги платит арендодатель (владелец помещения), если это договор между физическими лицами.

Если же юридическое лицо или частный предприниматель заключает договор аренды с физ лицом, которое является арендодателем, то налоги платит арендатор (то есть юр лицо или предприниматель) как налоговый агент. Размер налога составляет 18% от размера арендной платы.

Аренда капитального помещения

Если речь идет об аренде целого строения или другого капитального сооружения или его части, то договор подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации.

В договоре можно прописать любые условия на усмотрение сторон, так же как и в договоре аренды жилья, однако особое внимание стоит обратить на следующие условия:

  • для какой деятельности будет сниматься помещение;
  • какая стоимость арендуемого помещения, кто несет ответственность за его повреждение;
  • кто и в каком порядке будет оплачивать коммунальные услуги (как правило, их оплачивает арендатор);
  • имеет ли арендатор право сдавать помещение в субаренду, и в каком порядке (как правило, нужно письменное согласие арендодателя);
  • может ли арендатор делать в помещение ремонт, и каким образом будет компенсироваться его стоимость по окончанию срока договора (если будет).
  • Другие условия, не противоречащие закону.
  1. Для владельца квартиры очень важно уделить внимание правильному оформлению договора аренды, поскольку речь идёт о сохранности вашей собственности.
  2. Поиск арендатора является трудоёмким процессом, проведение которого рекомендуется доверить профессионалу.
  3. К договору аренды жилья нет особо жестких требований, помимо того, что он обязательно должен быть заключен в письменной форме, если его стороны – физические лица.
  4. В договоре аренды квартиры можно прописать практически любые условия на своё усмотрение, однако необходимо проанализировать, не противоречат ли такие условия действующему законодательству, и что будет применяться в случае возникновения проблем – условия договора или же требования закона.
  5. Мы можем помочь вам в поиске арендатора для вашей квартиры и правильном оформлении договора. Доверьтесь специалистам! Читать подробнее об услугах.

Понравился материал? Будем благодарны за репост в соцсетях!

Источник: https://ursambo.com/zashhita-prav-na-nedvizhimost/kak-bezopasno-zaklyuchit-dogovor-arendy-s-fiz-litsom.html

Участие несовершеннолетних в договорных имущественных отношениях (кредит, заем, аренда, рента, банковский вклад)

Можно ли заключать договор аренды с несовершеннолетним арендатором

Участие несовершеннолетних в договорных отношениях регулируется общими нормами гражданского законодательства о конкретных видах договорных обязательств и специальным законодательством об опеке и попечительстве, устанавливающим условия и критерии возможного участия несовершеннолетних в обязательствах, возникающих из таких договоров, как рента, аренда, безвозмездное пользование, договоры кредита и займа, банковского вклада и др. Возможность участия несовершеннолетних в отдельных видах договорных обязательств должна определяться исходя из объема дееспособности несовершеннолетних с позиции соответствия интересам детей и практической целесообразности. Представительство детей, основанное на доверенности.

Несовершеннолетние граждане действуют в имущественных отношениях с помощью своих законных представителей, в качестве которых выступают родители, усыновители, опекуны (попечители), приемные родители и патронатные воспитатели, а при устройстве детей в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, законными представителями детей выступают указанные организации. По завершении пребывания ребенка в таких организациях законное представительство детей осуществляют непосредственно органы опеки и попечительства. В то же время, участвуя в различных имущественных отношениях, несовершеннолетние, достигшие возраста четырнадцати лет, получают возможность выбирать представителей, действующих на основании поручения таких детей, оформленного в виде доверенности. У законных представителей, осуществляющих сделки от имени малолетних детей, также может возникать необходимость поручения совершения некоторых сделок представителям, действующим по доверенности.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами270. Доверенности от имени малолетних выдают их законные представители. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет сами выдают доверенности на основании ст. 26 ГК РФ.

На выдачу доверенности от имени подопечного требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Однако в случае выдачи доверенности несовершеннолетним, достигшим возраста четырнадцати лет, на осуществление от его имени сделок и действий, которые ребенок вправе совершить самостоятельно без согласия родителей, усыновителей и попечителя, предварительное разрешение органа опеки и попечительства исходя из п. 2 ст. 26 ГК РФ не требуется.

В остальных случаях несовершеннолетний может выдавать доверенность для представления его интересов по заключению сделок и совершению иных действий только с согласия законных представителей и предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

При рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на оформление доверенности от имени несовершеннолетнего лицу, не являющемуся его законным представителем, необходимо внимательно относиться к предмету поручения и сроку, на который выдается доверенность. Договоры кредита (займа).

Опекун вправе заключать от имени малолетнего (попечитель давать согласие на заключение несовершеннолетним) кредитный договор и договор займа, если это требуется в целях содержания подопечного или обеспечения его жилым помещением.

Допускается предоставление имущества несовершеннолетнего в залог, обеспечивающий ипотечный кредит.

На все указанные сделки требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства275. Следует учитывать, что заключение договоров кредита (займа), может оказаться кабальной для ребенка формой получения содержания.

После прекращения опеки или попечительства обязательства по кредитам (займам) могут быть еще не исполненными, а ответственность за их исполнение лежит на самих несовершеннолетних, достигших возраста четырнадцати лет.

Органу опеки и попечительства необходимо учитывать размер средств, получаемых законными представителями детей на их содержание, рациональность их использования, оказывать содействие в оформлении предусмотренных законодательством пенсий, пособий, иных предусмотренных социальных выплат на содержание детей.

Детей обязаны содержать и обеспечивать всеми необходимыми благами, в том числе жильем, их родители276. Оплату процентов в связи с привлечением законными представителями на содержание детей заемных средств необходимо относить на законных представителей, поскольку содержать себя сам ребенок не обязан.

Выдача органом опеки и попечительства разрешения на заключение договора займа или кредита допускается только при установлении источника погашения займа (кредита), в том числе с учетом предоставляемого обеспечения возврата, в качестве которого могут выступать поручительства родителей, залог принадлежащего им имущества.

Согласно ФЗ «Об опеке и попечительстве» при подаче заявления о выдаче разрешения законный представитель обязан указать, за счет какого имущества будет исполнено заемное обязательство277. Органу опеки и попечительства следует учитывать новые положения ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», действующие с 1 июля 2014 года. Так, согласно ст.

91 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в кредитном договоре, договоре займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, должна быть определена полная стоимость кредита (займа), обеспеченного ипотекой, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (далее ФЗ «О потребительском кредите (займе)»). К кредитному договору, договору займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, применяются требования ФЗ «О потребительском кредите (займе)» в части: 1) размещения информации о полной стоимости кредита (займа) на первой странице кредитного договора, договора займа; 2) запрета на взимание кредитором вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также за услуги, оказывая которые кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика; 3) размещения информации об условиях предоставления, использования и возврата кредита (займа) в местах оказания услуг (местах приема заявлений о предоставлении кредита (займа), в том числе в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»); 4) предоставления заемщику графика платежей по кредитному договору, договору займа. Необходимо проверять риски невозврата земных средств, качество и стоимость предоставляемого в залог недвижимого имущества, принадлежность данного имущества заемщику (залогодателю), наличие у него права распоряжения таким имуществом, отсутствие иных залогов и прав третьих лиц на передаваемое в ипотеку имущество, сведения о чем могут быть

получены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Передача имущества, принадлежащего несовершеннолетним, в заем в других случаях, кроме случая обеспечения возврата займа ипотекой, не допускается. Договоры безвозмездного пользования имуществом несовершеннолетних.

Имущество несовершеннолетних может быть предоставлено в безвозмездное пользование родителям несовершеннолетнего по взаимному согласию детей и родителей, а также опекунам и попечителям при осуществлении ими функций по опеке и попечительству на возмездной основе, когда пользование имуществом несовершеннолетнего осуществляется в счет выплаты вознаграждения и отвечает интересам самого ребенка280. В других случаях имущество ребенка не может быть передано в безвозмездное пользование.

Договор аренды имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Принадлежащее несовершеннолетнему жилое помещение может быть передано в возмездное пользование по договору найма жилого помещения (глава 35 ГК РФ), а прочее имущество несовершеннолетнего по договору аренды (глава 34 ГК РФ). Такие сделки совершаются с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

ФЗ «Об опеке и попечительстве» установлены определенные ограничения, которые следует соблюдать при предоставлении имущества несовершеннолетних в пользование иным лицам.

Так, законные представители ребенка не вправе заключать договор о передаче имущества подопечного в пользование, и не вправе давать согласие на заключение такого договора, если срок пользования имуществом превышает пять лет.

В исключительных случаях заключение договора о передаче имущества подопечного несовершеннолетнего в пользование на срок более чем пять лет допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства при наличии обстоятельств, свидетельствующих об особой выгоде такого договора, если федеральным законом не установлен иной предельный срок. Предельный срок договора найма жилых помещений составляет пять лет. Если в таком договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Заключение договоров найма жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним, должно исключать совместное проживание детей с посторонними лицами.

Поэтому предоставление жилых помещений несовершеннолетних в наем допускается в случае временного отсутствия в них самих детей.

В таком случае свободное жилое помещение может быть использовано по договору найма, а на нанимателя возложены обязанности по содержанию и ремонту помещения, оплате коммунальных услуг.

Предоставление жилых помещений, принадлежащих детям, оставшимся без попечения родителей, внаем на выгодных для детей условиях является допустимым.

При принятии решения о предоставлении имущества, принадлежащего несовершеннолетним на праве собственности, в пользование другим лицам, рекомендуется предусматривать обязательное страхование имущества за счет стороны, приобретающей по договору аренды право пользования имуществом (арендатора), от различных рисков его утраты и повреждения.

При наличии в собственности ребенка транспортного средства целесообразно решать вопрос о его передаче в пользование третьему лицу с правом управления транспортным средством, возложением на него обязанности по осуществлению технического обслуживания и ремонта. Для обеспечения сохранности транспортного средства необходимо принимать меры по его страхованию от всех рисков повреждения и утраты, а также по страхованию гражданской ответственности лица, управляющего транспортным средством.

При этом расходы по страхованию следует относить на лицо, в пользовании и управлении которого находится транспортное средство. Договоры банковского вклада и банковского счета.

В ФЗ «Об опеке и попечительстве» предусмотрены особенности заключения договора банковского вклада несовершеннолетним, находящимся под опекой (попечительством).

Опекун вправе вносить денежные средства подопечного, а попечитель вправе давать согласие на внесение денежных средств подопечного только в кредитные организации, не менее половины акций (долей) которых принадлежат Российской Федерации.

Расходование денежных средств подопечного, внесенных в кредитные организации, осуществляется с соблюдением положений гражданского законодательства о дееспособности граждан и положений п. 1 ст. 37 ГК РФ283. Указанные положения следует применять и в случае открытия законными представителями несовершеннолетних номинальных счетов для зачисления и расходования в порядке, предусмотренном п. 1 ст.

37 ГК РФ и главой 45 ГК РФ (ст. 8601 ), сумм алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда, иных выплат на содержание ребенка, принадлежащих несовершеннолетнему.

При этом необходимо учитывать, что несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет в соответствии с законом вправе самостоятельно без согласия родителей, усыновителей, попечителя вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими284.

Внесение денежных средств на счета во вклады по договору банковского вклада или по договору банковского счета следует осуществлять с учетом информации о включении банков в реестр банков, входящих в систему страхования вкладов физических лиц, предусмотренную Федеральным законом от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».

имущество, проба

Мы очень признательны Вам за комментарии. Спасибо!

Источник: http://www.finexg.ru/uchastie-nesovershennoletnix-v-dogovornyx-imushhestvennyx-otnosheniyax-kredit-zaem-arenda-renta-bankovskij-vklad/

Как заключить договор аренды квартиры | АДВОКАТ

Можно ли заключать договор аренды с несовершеннолетним арендатором

Прежде чем заплатить деньги за арендованную квартиру, необходимо проверить документы собственника и правильно заключить договор аренды.

Договор найма — это основное доказательство того, что вы сняли квартиру; только с договором на руках можно отстаивать свои права, если арендодатель нарушает условия соглашения, в том числе и в судебном порядке.

Ведь проблемы лучше предупреждать, чем распутывать.

Проверка документов

Перед тем как заключать договор аренды, требуется удостовериться в том, что человек, сдающий вам квартиру, на то уполномочен. Только собственник жилого помещения имеет право пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Таким образом, в первую очередь нужно попросить будущего арендодателя предъявить документ, подтверждающий его право собственности: например договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве собственности. Если собственник один, то он и подписывает договор.

От имени собственника сдать квартиру может доверенное лицо, но его полномочия обязательно должны быть заверены нотариально. Если собственников несколько, то ситуация усложняется. Собственник, владеющий лишь долей квартиры не может сдать внаем её всю без согласия остальных владельцев.

Под договором аренды должны подписаться все владельцы квартиры, а если среди них есть несовершеннолетние дети, то их полномочные представители — родители. Когда обеспечить личное присутствие всех собственников невозможно, один из них должен предоставить нотариальную доверенность на своё имя или согласие от других собственников, опять же, оформленное нотариально.

Самое главное: договор аренды, подписанный лицом на то не уполномоченным, недействителен. Если у лица, сдающего квартиру нет необходимых документов, лучше отказаться от найма такого объекта, в противном случае именно арендатор может столкнуться с целым рядом проблем.

Составляем договор аренды

Договор аренды жилого помещения обязательно должен включать:

  1. Описание квартиры — адрес, количество комнат;
  2. Сведения о собственниках, ссылки на документы, подтверждающие право собственности;
  3. Список лиц, которые будут проживать в снимаемой квартире и их паспортные данные;
  4. Размер и порядок внесения арендной платы;
  5. Условия оплаты коммунальных услуг;
  6. Срок действия договора;
  7. Условия его расторжения.

Обратите внимание на некоторые нюансы. По действующему законодательству, если договор аренды заключается на срок 1 год и более, то он подлежит государственной регистрации. Чтобы не регистрировать договор его обычно заключают на срок 11 месяцев.

В условиях расторжения договора важно прописать ответственность стороны, по инициативе которой происходит расторжение договора.

Например, если досрочное расторжение происходит по инициативе хозяина квартиры можно прописать условие, по которому он должен будет возместить сумму, выплаченную арендатором агенту за поиск жилья.

В случае, когда договор расторгается по инициативе арендатора, можно предусмотреть, прописать условие, по которому у хозяина останется задаток. Имеет смысл прописать в договоре, что арендодатель квартиры имеет право посещать сдаваемое помещение не чаще, например, раза в месяц, предупредив арендатора накануне.

Типовой договор аренды жилого помещения

Акт приема-передачи

Въезжая в съёмное жилье, имеет смысл оформить дополнительный документ — акт приема-передачи.

В нем указывается, что арендодатель сдал, а арендатор принял квартиру по указанному адресу, прилагается перечень передаваемого вместе с квартирой имущества (мебели, бытовой техники), отмечается, сколько комплектов ключей получил арендатор. Акт приёма-передачи подписывают обе стороны, после чего его можно подшить к договору аренды квартиры.

Акт приема-передачи жилого помещения по договору аренды

Расписки о получении арендной платы

Настоятельно рекомендуется при каждом внесении арендной платы и коммунальных платежей брать с хозяина квартиры расписку. Можно подготовить небольшую табличку в виде приложения, где будет указан месяц, за который производится плата, сумма платежа, подпись арендодателя. В конфликтной ситуации у вас должно быть доказательство, что арендная плата была внесена.

Помните, что грамотно составленный договор и внимательное отношение к документам поможет избежать множества проблем, связанных с арендой, как арендатору, так и арендодателю.

Ольга Грищенко

Источник: http://www.averba.com.ua/yuridicheskie-konsyltatsya-dnepropetrovsk-advokat/kak-zaklyuchit-dogovor-arendu.html

Личное жилье
Добавить комментарий