Минимальная степень готовности объекта незавершенного строительства

Процент готовности объекта незавершенного строительства

Минимальная степень готовности объекта незавершенного строительства

Конструктивный элементДоля стоимости конструктивного элемента в общей величине удельного показателяСтепень выполнения работ,%Коэффициент строительной готовности
%руб%руб
Фундаменты8,777,48,777,4
Каркас17,3154,017,3154,0
Наружные стены231,413,0155,7
Перегородки1,19,8
Кровля7,365,0
Заполнение оконных и дверных проемов5,851,6
Полы4,338,3
Отделка7,970,3
Отопление и вентиляция5,649,8
Водопровод и канализация3,329,4
Электроснабжение1,917,0
Прочие работы5,750,7
Итого890,039,0347,1

Таким образом, коэффициент готовности составит:

347,1:890+0,005=0,395.

В соответствии со вторым способом для определении коэффициента готовности необходимо установить величину затрат, требующихся для завершения строительства объекта.

Размер средств, необходимых для окончания строительства, можно рассчитать по данным раздела 5 справочника оценщика «Промышленные здания» или другим укрупненным показателям по видам работ, если располагаются изменение функционального назначения объекта.

В расчете затраты, необходимые для окончания строительства, принимается в размере 2600руб/м, что в расчете на 1мздания составит 520руб.

Тогда коэффициент готовности составит:

(890-520):(890+4,45)=0,413.

Различные значения коэффициента готовности получены вследствие использования разных информационных массивов о стоимостных показателях.

Среднее значение коэффициента готовности. В дальнейших расчетах оценщик может использовать среднее значение коэффициента готовности 0,395.

Помимо затрат на приобретение исходно-разрешительной документации в составе сопутствующих расходов следует определить стоимость привлечения кредитных ресурсов для строительства.

Период завершения возделывания объекта с учетом времени на получение нового комплекта исходно-разрешительной документации в соответствии с нормами продолжительности строительства определен 15мес.

Расчет проводится из предположения поквартального получения средств и процентной ставки 7,5% ( за период).

Дополнительно следует учесть затраты на маркетинг, рекламу, содержание компании-девелопера. Для целей настоящего расчета эти затраты учитываются в размере 5%.

Величина предпринимательской прибыли для оцениваемого типа недвижимости принимается 10%. Отметим, что значение данного показателя рекомендуется определять для каждого региона и типа оцениваемой недвижимости.

Тогда стоимость объекта без учета износа составит:

— стоимость строительства

890 руб/м*2000*0,395=730 100руб;

— сопутствующие затраты:

получение исходно-разрешительной документации

Объекты незавершенного строительства

/ Объекты капитального строительства / Объекты незавершенного строительства

ОНС — это недостроенное здание или сооружение. Кроме пространственного описания — координат характерных точек, и основной характеристики (площади, протяженности, глубины залегания и т.д.) описывается степенью готовности(процентом).

Утвержденной методики определения степени готовности ОНС нет. Однако Приказом МЭР РФ №52 от 10.02.2012г. приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объекта недвижимости.

Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных.

Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный период, а постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется в ходе строительства, например, для залога в банк и получения кредита. Однако смета есть не всегда, а произвести качественную оценку строительства без составления сметы весьма трудно.

Применение второй формулы подразумевает применение метода определения готовности здания в соотвествии с готовностью конструктивных элементов.

Этот метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости(УПВС), разработанной в советское время.

Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес».

Сумма удельных весов здания равна 100. Ниже приведена таблица удельных весов для жилых одноэтажных кирпичных зданий.

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ

№ п/пКонструкции
Фундаменты
Стены и перегородки
Перекрытия
Крыши
Полы
Проемы
Отделочные работы
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства
Прочие работы
Итого

Так как сумма удельных весов всех конструктивных элементов равна 100, то процент готовности объекта можно подсчитать, зная какие конструктивные элементы еще не готовы. Так, например, если у здания возведены стены, крыша, но отсутствуют отделочные работы, нет окон, дверей и коммуникаций согласно приведенной выше таблице можно было бы поставить процент готовности равный 50%.

Однако, эта система имеет ряд недостатков. Первый и основной заключается в том, что УПВС разрабатывались в годы повсеместного типового строительства. Так, например, приведенная выше таблица действительна не просто для жилых одноэтажных кирпичных зданий, а для таковых, которые имеют:

  • Фундаменты бутовые ленточные;
  • стены кирпичные с наружной штукатуркой;
  • перегородки дощатые оштукатуренные;
  • перекрытия деревянные отепленные;
  • кровля железная по деревянным стропилам,
  • полы дощатые.
  • Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, телевидение

Очевидно, что с помощью системы УПВС невозможно описать разнообразие применяемых сегодня конструктивных элементов. Здание из газосиликатных блоков (которых вообще нет в УПВС) может стоять на свайном фундаменте, а может на монолитном железобетонном цоколе. Соответственно и процент готовности у каждого из этих зданий будет различен.

Таким образом кадастровый инженер в техническом плане указывает тот процент готовности, который был определен им во время проведения кадастровых работ. В случае отсутствия твердой сметы, либо должным образом внесенных в нее поправок, процент готовности определяется инженером исходя из его собственных представлений о правильности применения той или другой формулы, приведенных выше.

Степень готовности — 100%

В случае с нежилыми объектами все достаточно просто. Объект готов к использованию по назначению при наличии Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию(РнВ).

Согласно ст.

55 Градостроительного кодекса РнВ удостоверяет выполнение строительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта требованиям к строительству, реконструкции, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В случае с жилыми зданиями все не так однозначно. В условиях, когда для ввода жилого дома не требуется получение Разрешения на ввод, в силу «дачной амнистии», момент, когда ОНС(объект незавершенного строительства) становится Жилым домом — весьма спорный.

Обусловлено это тем, что один человек может жить в доме, где тепло, но нет никакой отделки — жизнь в условиях перманентного ремонта для него является нормой, а другой не заедет в дом, пока в нем не будет установлено все, чтобы о ремонте забыть навсегда.

«Дачная амнистия» позволяет ставить жилые дома на кад.учет по тех.плану, который сделал кад.инженер на основании Декларации, которую заполняет правообладатель земельного участка. Тем самым отвественность за то, что дом жилой, ложится на лицо, заполнившего декларацию.

Какова же отвественность кад.инженера? Согласно ст.29.1 Закона о кадастре, инженер должен отказаться от выполнения кадастровых работ, в случае, если заказчик предоставил документы, которые содержат недостоверные сведения.

Однако будет ли являтся Декларация, заполненная в отношении здания без благоустройств и законченной отделки документом, содержащим недостоверные сведения, если заполнивший ее человек утверждает, что он готов жить в таком здании? Вопрос действительно спорный.

Скорее всего все придет к тому — согласен ли кадастровый инженер с таким утверждением или нет.

Данная проблема может решиться с окончанием «дачной амнистии», что скорее всего и произойдет, либо с появлением некой методики, позволяющей всем кадастровым инженерам действовать по общим правилам, а не руководствоваться своими субъективными представлениями.

Если у Вас возникли трудности или вопросы при определении степени готовности объекта незавершенного строительства, мы будем рады Вам помочь.

Степень готовности объекта для осуществления регистрации права собственности

Нормативно-правовыми актами не установлена минимально необходимая степень готовности объекта незавершенного строительства, необходимая для регистрации прав на него.

Источник: https://tforeanda.ru/protsent-gotovnosti-obekta-nezavershennogo-stroitelstva/

Оценка объекта незавершенного строительства

Минимальная степень готовности объекта незавершенного строительства

Оценка объекта незавершенного строительства: наши преимущества

Оценка объектов незавершенного строительства – задача весьма актуальная и сложная, требующая от оценщиков глубоких специальных знаний и солидного опыта. В нашем Бюро работают специалисты с большим опытом работы в данной области. Поэтому, мы с точностью оценим готовность объекта и качество выполненных строительных работ.

В ходе оценки мы учитываем все факторы, влияющие на стоимость Вашего объекта недостроя, и формируем свое заключение, основываясь только на объективной, полной, достоверной и актуальной информации.

По результатам нашей работы Вы получаете Отчет независимой оценки в полном соответствии с требованиями и стандартами к оценочной деятельности действующего законодательства РФ, выполненный действующими членами СРО РОО, ведущего общества оценщиков России.

Сколько стоит оценка

Мы ведем гибкую ценовую политику в каждом конкретном случае.

Стоимость нашего вознаграждения рассчитывается исходя, из трудоемкости работ и может оговариваться отдельно в зависимости от ситуации. Ценообразование на оценочные услуги нашего Бюро осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РФ и рекомендациями представительного органа оценочного сообщества.

Основой для определения стоимости оказываемых нами услуг служат рекомендуемые Национальным Советом по оценочной деятельности минимальные нормативы на проведение оценочных работ.

  • Цена — стоимость оценки объекта незавершенного строительства составляет1:
    ·         10000 м21 объект90000

    1. При оценке полной восстановительной стоимости с целью переоценки используется понижающий коэффициент 0,7

  • Сроки — минимальные сроки проведения оценки незавершенного строительства (от 3 дней).

Как сделать заказ

Сообщите нам по телефону 8(495) 978-8078 или по электронной почте Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. следующие сведения Вашей заявки:

  • Ваши паспортные данные для Договора (если Заказчиком услуги по оценке является физическое лицо, иначе – реквизиты организации);
  • Адрес, тип, общую площадь объекта;
  • Цель оценки;
  • Ваши контактные данные (телефоны, e-mail).

Далее, наши специалисты компетентно ответят на все Ваши вопросы и проконсультируют по стоимости и порядке оказания услуг.

Какие документы необходимы

  1. Свидетельство о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (если была проведена регистрация)

  2. Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором располагается объект

  3. Разрешительная документация на строительство

  4. Общая пояснительная записка к строительному проекту

  5. Проектно — сметная документация

  6. Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания – юридическое лицо)

  7. Акт консервации не завершенного строительством объекта (если объект законсервирован)

  8. Сведения о наличие обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта

  9. Отраслевая принадлежность объекта

  10. Дата начала строительства и дата окончания строительства

  11. Сведения о конструктивной системе здания (сооружения)

  12. Разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.)

  13. Площадь застройки

  14. Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности

  15. Объектный сметный расчет (форма №3)

  16. Сводный сметный расчет стоимости строительства

  17. Акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2)

  18. Акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства

В каких случаях проводят оценку незавершенного строительства

  • Кредитование под залог объекта незавершенного строительства
  • Выкуп или иное изъятие имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд
  • Купля-продажа объекта незавершенного строительства
  • Акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей
  • Внесение объекта незавершенного строительства в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций
  • Дополнительная эмиссия акций или привлечении новых пайщиков
  • Ликвидация объекта незавершенного строительства
  • Уточнение налогооблагаемой базы объектов недвижимости
  • Cтрахование объекта незавершенного строительства
  • Разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов
  • Разрешение имущественных споров
  • Передача в доверительное управление либо передача в аренду
  • Переуступка долговых обязательств
  • Национализация имущества

Информация об услуге

Оценка незавершенного строительства — это определение действительной рыночной стоимости объекта, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Помимо того, оценка незавершенного строительства сможет помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен недострой.

Большое количество незавершенных строительных объектов повисли мертвым грузом на балансах многих российских предприятий, большинство из которых не имело оборотных средств для ввода этих объектов в эксплуатацию.

В процессе определения их стоимости (как правило, рыночной) объекты незавершенного строительства оценивались, как правило, исходя из стоимости выполненных строительно-монтажных работ на дату оценки.

Такой подход к оценке подобных объектов вряд ли можно считать правомерным.

При существующем использовании незавершенные строительные объекты не могут быть использованы хотя бы потому, что их строительство не завершено и они не способны к функционированию в существующем виде.

Коммерческая привлекательность таких объектов зависит от объема вложений, которые необходимы для доведения их до возможности использования. Необходимо также учитывать недостаточно обширный рынок, заинтересованных покупателей.

Таким образом, к незавершенным строительным объектам, в том числе оцениваемых в составе имущественных комплексов, применим тот же подход, что и к объектам инвестиционных проектов.

Основным вопросом, возникающим при оценке, объектов, незавершенных строительством является точное определение степени строительной готовности объекта.

Источник: https://expertocenka.com/usl-m/ned-m/nedos-m.html

Объекты незавершенного строительства

Минимальная степень готовности объекта незавершенного строительства

ОНС — это недостроенное здание или сооружение. Кроме пространственного описания — координат характерных точек, и основной характеристики (площади, протяженности, глубины залегания и т.д.) описывается степенью готовности(процентом).

Утвержденной методики определения степени готовности ОНС нет. Однако Приказом МЭР РФ №52 от 10.02.2012г. приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объекта недвижимости.

Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных.

Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный период, а постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется в ходе строительства, например, для залога в банк и получения кредита. Однако смета есть не всегда, а произвести качественную оценку строительства без составления сметы весьма трудно.

Применение второй формулы подразумевает применение метода определения готовности здания в соотвествии с готовностью конструктивных элементов.

Этот метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости(УПВС), разработанной в советское время.

Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес».

Сумма удельных весов здания равна 100. Ниже приведена таблица удельных весов для жилых одноэтажных кирпичных зданий.

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ

№ п/пКонструкции
1Фундаменты18
2Стены и перегородки19
3Перекрытия7
4Крыши6
5Полы8
6Проемы9
7Отделочные работы10
8Внутренние санитарно-технические и электрические устройства17
9Прочие работы6
Итого100

Так как сумма удельных весов всех конструктивных элементов равна 100, то процент готовности объекта можно подсчитать, зная какие конструктивные элементы еще не готовы. Так, например, если у здания возведены стены, крыша, но отсутствуют отделочные работы, нет окон, дверей и коммуникаций согласно приведенной выше таблице можно было бы поставить процент готовности равный 50%.

Однако, эта система имеет ряд недостатков. Первый и основной заключается в том, что УПВС разрабатывались в годы повсеместного типового строительства. Так, например, приведенная выше таблица действительна не просто для жилых одноэтажных кирпичных зданий, а для таковых, которые имеют:

  • Фундаменты бутовые ленточные;
  • стены кирпичные с наружной штукатуркой;
  • перегородки дощатые оштукатуренные;
  • перекрытия деревянные отепленные;
  • кровля железная по деревянным стропилам,
  • полы дощатые.
  • Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, телевидение

Очевидно, что с помощью системы УПВС невозможно описать разнообразие применяемых сегодня конструктивных элементов. Здание из газосиликатных блоков (которых вообще нет в УПВС) может стоять на свайном фундаменте, а может на монолитном железобетонном цоколе. Соответственно и процент готовности у каждого из этих зданий будет различен.

Таким образом кадастровый инженер в техническом плане указывает тот процент готовности, который был определен им во время проведения кадастровых работ.

В случае отсутствия твердой сметы, либо должным образом внесенных в нее поправок, процент готовности определяется инженером исходя из его собственных представлений о правильности применения той или другой формулы, приведенных выше.

Степень готовности — 100%

В случае с нежилыми объектами все достаточно просто. Объект готов к использованию по назначению при наличии Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию(РнВ).

Согласно ст.

55 Градостроительного кодекса РнВ удостоверяет выполнениестроительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта требованиям к строительству, реконструкции, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В случае с жилыми зданиями все не так однозначно. В условиях, когда для ввода жилого дома не требуется получение Разрешения на ввод, в силу «дачной амнистии», момент, когда ОНС(объект незавершенного строительства) становится Жилым домом — весьма спорный.

Обусловлено это тем, что один человек может жить в доме, где тепло, но нет никакой отделки — жизнь в условиях перманентного ремонта для него является нормой, а другой не заедет в дом, пока в нем не будет установлено все, чтобы о ремонте забыть навсегда.

«Дачная амнистия» позволяет ставить жилые дома на кад.учет по тех.плану, который сделал кад.инженер на основании Декларации, которую заполняет правообладатель земельного участка. Тем самым отвественность за то, что дом жилой, ложится на лицо, заполнившего декларацию.

Какова же отвественность кад.инженера? Согласно ст.29.1 Закона о кадастре, инженер должен отказаться от выполнения кадастровых работ, в случае, если заказчик предоставил документы, которые содержат недостоверные сведения.

Однако будет ли являтся Декларация, заполненная в отношении здания без благоустройств и законченной отделки документом, содержащим недостоверные сведения, если заполнивший ее человек утверждает, что он готов жить в таком здании? Вопрос действительно спорный.

Скорее всего все придет к тому — согласен ли кадастровый инженер с таким утверждением или нет.

Данная проблема может решиться с окончанием «дачной амнистии», что скорее всего и произойдет, либо с появлением некой методики, позволяющей всем кадастровым инженерам действовать по общим правилам, а не руководствоваться своими субъективными представлениями.

Если у Вас возникли трудности или вопросы при определении степени готовности объекта незавершенного строительства, мы будем рады Вам помочь.

Источник: http://cdi52.pro/ons

Технический план объекта незавершенного строительства

Минимальная степень готовности объекта незавершенного строительства

Чтобы зарегистрировать права на строящуюся недвижимость, объект незавершенного строительства требуется поставить на кадастровый учет в Росреестре. Одним из основных документов, необходимых для проведения этого мероприятия, является технический план.

Разработка техплана на ОНС – сложное мероприятие, требующее от исполнителя большого опыта и знания всех нюансов земельного и градостроительного законодательства. Кадастровые инженеры нашей компании обладают всеми необходимыми навыками, позволяющими оперативно и точно выполнить даже самую трудную работу.

Воспользовавшись комплексом наших услуг, вы сможете оперативно оформить технический план и право собственности на незаконченное строительство, не затратив на это ни дня личного времени.

Какие документы понадобятся для учета ОНС

Для кадастрового учета объекта незавершенного строительства потребуется следующая документация:

  • технический план;
  • правоустанавливающие документы на участок земли;
  • разрешение на строительство.

Заказать изготовление техплана можно в нашей компании и уже через несколько дней вы получите выписку ЕГРН о постановке на учет и праве владения.

В качестве правоустанавливающих может выступать один из следующих документов на землю:

  • выписка ЕГРН, в которой подтверждается право собственности на земельный участок;
  • свидетельство о праве (если собственность на землю оформлялась до июля 2016 года);
  • выписка ЕГРН, где содержатся сведения об аренде земли, и соответствующий договор аренды;
  • распорядительный акт о выделении земли под строительство.

Если земельный участок по каким-либо причинам не стоял на кадастровом учете (например, был выделен до 2013 года), то его постановка на учет производится одновременно с объектом незавершенного строительства.

В чем особенности подготовки технического плана на онс

При разработке технического плана объекта незавершенного строительства определяются его фактические параметры, которые будут внесены в ЕГРН в результате постановки на учет. документ должен соответствовать общим требованиям к оформлению такой документации, но при этом имеет свои особенности:

  • рассчитывается степень готовности объекта;
  • для определения местонахождения на земельном участке устанавливаются координаты характерных точек контура ОНС;
  • отсутствуют планы частей и этажей;
  • назначение и технические параметры определяются на основании проектной документации.

Например, для определения степени готовности объекта незавершенного строительства используется один из двух методов – стоимостный и весовой. В первом случае рассчитывается отношение объема выполненных работ (в денежном эквиваленте) к общей проектной стоимости.

Во второй методике суммируются доли каждой построенной части (с учетом весовых коэффициентов). К примеру, если при строительстве одноэтажного кирпичного дома был заложен только фундамент, то в техническом плане будет указана степень готовности 18%.

Возможные проблемы при постановке ОНС на учет

При разработке технического плана на объект, постановке на кадастровый учет и регистрации права иногда возникают сложные ситуации, требующие индивидуального подхода, например.

В процессе строительства случаются отклонения от проектной документации (особенно часто в частном секторе). Обнаружив их, кадастровый инженер зафиксирует этот факт в заключении техплана. Формально, он будет прав, но вот с регистрацией такого документа могут возникнуть проблемы.

Кроме того, при неточностях в межевании может произойти выход контура ОНС за пределы земельного участка. Для старых запущенных объектах может отсутствовать техническая документация или истечь срок разрешения на строительство.

При обращении в компанию «ЭксПроф», наши специалисты оказывают комплексные услуги, поэтому заинтересованы в конечном результате. Значит, даже в неоднозначной ситуации будет предложено оптимальное решение проблемы, а не просто «правильное» заполнение бумаг.

Стоимость технического плана для ОНС

Стоимость изготовления технического плана зависит от площади, формы, технических особенностей объекта незавершенного строительства и множества других критериев. Как правило, большинство ситуаций, связанных с регистрацией незавершенки, весьма нестандартны. Поэтому цены на услуги кадастрового инженера рассчитываются для каждого случая отдельно.

Кадастровый учет любых объектов недвижимости производится бесплатно, но за регистрацию права придется заплатить государственную пошлину – 2000 рублей при сделке между гражданами и 22000 рублей для организаций.

При обращении в компанию «ЭксПроф» вам окажут комплексную услугу по минимальным ценам. Вы можете не только заказать технический план объекта незавершенного строительства, но и получить помощь в подготовке всех необходимых документов. Наши опытные эксперты решат даже самые сложные проблемы и найдут выход из очень запутанных ситуаций.

Источник: https://www.exprof-rf.ru/tehnicheskij-plan-ons.html

Степень готовности объекта строительства

Минимальная степень готовности объекта незавершенного строительства

Надо определить степень готовности строительства с учетом требований и дополнений Постановления 480 от 22.04.2019 года?

А-эксперт определит степень готовности объекта строительства с долевым участием с выдачей экспертного технического заключения.

Оперативно, профессионально, в строгом соответствии с действующим законодательством и по доступной стоимости.

Напоминаем, с 1.07. 2019 года все девелоперы-застройщики РФ должны переходить на проектное финансирование строительства жилых зданий, а также использовать счета ЭСКРОУ. Предусмотрены исключения, которые предоставляются, согласно Постановлению 480, для проектов зданий и сооружений, которые по всем пунктам соответствуют обозначенным в Постановлении критериям.

Степень готовности жилых зданий и сооружений

По схеме привлечения строительного финансирования, которая применялась ранее, завершить начатое строительство разрешается, если соблюдены следующие основные критерии:

  • минимальная степень готовности объекта незавершенного строительства – 30%
  • заключенные договора на долевое участие – не меньше 10%
  • для строительных проектов, входящих в комплексное освоение федеральных или муниципальных территорий степень готовности незавершенного строительства не меньше 15%.

Степень готовности дома для построек, возводящихся в рамках ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка), имеющих обязательства по возведению социальных инфраструктурных объектов (наличие договора с муниципальными органами власти) – тоже 15 % готовности.

Для проблемных проектов, которые реализуются надёжным застройщиком, допускается степень строительной готовности – шесть процентов.

Региональные органы власти в праве самостоятельно определять, надёжность и ответственность того или иного застройщика, но только по соглашению с уполномоченными федеральными правительственными органами.

Для системообразующих предприятий, которые внесены решением Правительственной комиссии в список таких организаций в РФ, продуманы льготные параметры определения степени готовности зданий, которые можно достроить по ранее действующим правилам – шесть процентов.

Форма заявления от застройщиков о степени готовности дома предполагает предоставление экспертной оценки подтверждения степени готовности.

Правила экспертной оценки степени готовности жилого дома

Критерии, определяющие степень готовности жилого объекта строительства должны включать и расходы, которые несет застройщик для определения и подтверждения готовности проекта жилого строительства (включается в общий сметный параметр расходов).

Критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома:

  • согласно пункту 4 методики, степень готовности строительного объекта определяется по формуле

  • при расчетах применяется стандартный перечень основных конструктивных элементов постройки:
  1. инженерные конструкции «0» цикла, включая этажи под землей
  2. укрупненные инженерные конструкции надземных элементов дома
  3. ограждающие строительные конструкции зданий
  4. внутренние инженерные сети и системы, установленное оборудование
  5. выполненные внутренние строительно-отделочные работы
  6. проложенные магистральные сети и сети на площадках
  7. перегородки в квартирах и служебных помещениях, стены
  8. другие выполненные внутренние строительные и отделочные работы.

В основании расчетов – метод укрупненных показателей, предполагающий применение типовых параметров «удельного веса» строительных конструкций по отраслевым показателям, в сумме равных 100.

Критерии определение степени готовности объекта рассчитываются по укрупненным показателям видов строительных работ и отделки конструктивных строительных узлов зданий:

  • всех типов фундамента
  • стен дома, возведенных перегородок
  • установленных перекрытий
  • кровли
  • оконных и дверных конструкций
  • работ по монтажу и установке сантехники, прокладке инженерных сетей и работ по прокладке сети электрического освещения
  • конструкции покрытия пола
  • стартовой и финишной отделки
  • других выполненных строительно-отделочных работ по объекту.

Критерии степени готовности для жилых домов и помещений классифицируются по типу и этажности дома:

  • здания до пяти этажей крупнопанельные
  • дома до пяти этажей из кирпича
  • крупнопанельные от шести до девяти этажей
  • кирпичные от шести до девяти этажей
  • крупнопанельные жилые здания, высотой от десяти этажей
  • кирпичные жилые здания, высотой от десяти этажей.

Как происходит экспертиза степени готовности объекта

Производится сбор и анализ имеющейся документации, после этого следует выезд на объект, при необходимости применяются приборы, осуществляется фотофиксация. Далее происходит обработка результатов и написание технического заключения по определению степени готовности объекта строительства.

При выезде на объект инженер компании точно оценит степень завершенности, подготовит все необходимые рекомендации для выдачи профессионального экспертного заключения.

Обращайтесь, оперативно и в сжатые сроки выполним профессиональный расчет степени готовности объекта жилого строительства, в строгом порядке и в соответствии с требованиями Постановления 480 об утверждении критериев, определяющих степень готовности многоквартирного жилого дома.

Читать далее:

Деньги за экспертизу Вам возместит проигравшая сторона.
Побеждайте с А-эксперт!

Для оперативного обращения в «А-эксперт» звоните:

  • Москва +7 (495) 230-10-97
  • Санкт-Петербург +7 (812) 242-84-07

Источник: https://www.sred.ru/stepen-gotovnosti-objekta

Оценка незавершённого строительства

Минимальная степень готовности объекта незавершенного строительства

   НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ
   NATIONAL INSTITUTE OF ECONOMICS
(495) 226-95-33    226-95-34    226-95-35

оценка (главная) | кратко об оценке
порядок работы | документы | методики
законы | стандарты | статьи
ПО для оценки недвижимости

раздел сайта: оценка (главная) / оценка незавершённого строительства

  1.Цель оценки (для чего нужен Отчет об оценке).

  2.Предполагаемая дата оценки (дата определения стоимости).

  3.Сведения об участии государства или иных государственных, региональных, муниципальных образований и учреждений в объекте незавершенного строительства.

  4.Данные о юридическом положении объекта (копия свидетельства о регистрации, титул, имущественные права), включая точный адрес местоположения объекта оценки.

  5.Данные о состоянии земельного участка, включая документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда и др.).

  6.Отраслевая принадлежность объекта.

  7.Наличие проектной документации, дата ее утверждения – да/нет.

  8.Площадь застройки.

  9.Дата начала строительства.

  10.Дата фактического прекращения строительства, информация о консервации объекта.

  11.Сведения о конструктивной системе объекта.

  12.Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности.

  13.Сводный сметный расчет стоимости строительства.

  14.Сведения о наличие обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта.

  От 20 000 рублей

  От 5 рабочих дней

Под объектом незавершенного строительства, как правило, понимаются различные строения и сооружения, т.е. объекты недвижимости. Однако, по действующему законодательству, объекты незавершенные строительством не являются недвижимостью до момента получения застройщиком акта государственной приемной комиссии.

На стоимость объекта незавершенного строительством влияют различные факторы:

— степень завершенности строительства, и величина затрат необходимых для полного завершения строительства;

— возможные варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен объект незавершенный строительством, с определением самых перспективных и доходных вариантов использования земельного участка, влияющих на дальнейшую функциональную ориентацию будущего строения.

Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства позволяет решить ряд проблем:

— поставить объект незавершенного строительства на баланс;

— определить и зафиксировать рыночную стоимость объекта незавершенного строительства на определенную дату;

— принять решение о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Дальнейшее функционирование объекта зависит от степени его завершенности и возможности изменения его функционального назначения;

— принять решение о купле-продаже объекта незавершенного строительства;

— определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

Для успешной оценки объекта незавершенного строительством необходимо правильно классифицировать объект. Наиболее важной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать, в будущем, в качестве доходной недвижимости.

Действующие на сегодняшний день нормы проектирования предусматривают наличие зданий и сооружений производственного назначения, общественных зданий и сооружений, а также жилых зданий. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания впоследствии могут быть использованы в качестве, приносящей в будущем доход, недвижимости.

Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две группы. К первой группе относятся здания и сооружения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных и иных решений, например, здания и сооружения добывающих отраслей промышленности.

Во вторую группу входят объекты, функциональное назначение которых может быть изменено. Оценка незавершённого строительства практически не использует сравнительный подход, ввиду практической невозможности подобрать информацию по продажам аналогичных объектов незавершённого строительства на открытом рынке.

Для оценки незавершенного строительства наиболее предпочтительным считается составление сметы, что, как правило, является основной частью проводимого расчета. Следует учесть, что составление смет увеличивает стоимость самой оценки, так как в этом случае обычно необходима помощь экспертов в области сметного проектирования.

Физический износ зависит оттого, насколько элементы незавершенного объекта подвергались воздействию погодных условий. Погодный эффект зависит от местного климата, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта.

Функциональный износ для готовых зданий измеряется как потеря определенной части дохода из-за какого-либо функционального изъяна здания или же как затраты на устранение этого дефекта. Для объектов незавершенного строительства, эффект, производимый на стоимость недоработками в области дизайна или же использованием неэффективных материалов, сложно определить.

Частичная потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов может быть последствием изменений на рынке. Стоимость объекта зависит также и от возможности изменить его назначение на конкретной стадии строительства.

Определение размера потери стоимости в результате физических, функциональных и внешних факторов служит для того, чтобы снизить стоимость до уровня, отражающего реальную возможность завершения строительства объекта, способного заменить оцениваемый объект как действующее здание на конкурентном рынке.

Следует отметить, что одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения и т.п.

Как правило, технические условия по инженерному обеспечению строящихся объектов имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем 3-5 лет.

Если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены заново.

Это в свою очередь может серьезно влиять на стоимость объекта незавершенного строительства. При оценке незавершенного строительства особенно важно иметь наиболее полную и исчерпывающую информацию по объекту, т.к. это сильно сказывается на стоимости работ по оценке, а особенно на сроках проведения оценки.

Следует также отметить, что оценщик не определяет количественные и качественные характеристики объекта, например, сколько кубометров уложено бетона и какой марки; сколько использовано профнастила и арматуры и каких марок; сколько и каких марок использовано свай, кирпича, цемента и прочая. Это вопрос к строительным экспертам. На основании их заключения оценщик может определить стоимость объекта, сколько стоит этот бетон, профнастил, цемент, кирпич и пр. Если строительная экспертиза отсутствует, то базой для оценки незавершённого объекта выступает проектная и строительная документация, которая показывает количественные и качественные характеристики израсходованных ресурсов и материалов: сырья, материалов, СМР, электроэнергии и т.д, а также указывает на стадию остановки строительства. На основе проектной и строительной документации можно провести расчёт износа и прочих необходимых показателей для оценки стоимости объекта незавершённого строительства.

Как правило, при долгострое многие необходимые для оценки документы теряются или утрачиваются. В результате, одним из главных условием возможности определения стоимости объекта незавершенного строительства является визуальный осмотр и фотографирование оценщиком объекта оценки, а также проведение строительной экспертизы, в специализированных организациях.

Источник: http://www.niec.ru/app-n-nez.htm

Личное жилье
Добавить комментарий